マンション管理健全化アシスト
課題対応の考え方
- ・管理会社との対応では、管理業務を委託するうえで、要求すべきことは要求し、担当者や会社とコミュニケーションをとることで信頼関係を築くことが重要です。
- ・信頼関係を築くことができなくなったら、管理会社の変更も視野に入れて、管理委託契約の見直しの検討をすべきです。
- ・この時、現管理会社の何が問題で、どのように改善したいのか、理事会が一枚岩になって、課題の共有化を行うことが重要です。
具体的提案
管理会社見直しには、管理会社の性格や経営姿勢、営業体制など、管理業務についてだけでなく、業界全般の動向などにも知見が必要です。
管理会社について専門性を有するマンション管理士に支援を求め、失敗の無い管理会社の見直しを行う。
管理費削減を専門にするコンサルタントもあるが、コストダウンを目標とするだけでは、危険なので、注意が必要です。
提供業務紹介
- ・管理会社、管理委託業務の見直し支援
- ・管理会社選定支援
課題対応の考え方
- ・外部専門家に委託する前に、役員の選任資格の拡大（区分所有者の2親等以内の親族、外部居住者、場合により賃借人など）の検討をするべきです。
- ・上記でも難しい場合、外部専門家の活用を検討します。但し、活用する外部専門家が信頼おけるかどうかの判断ができるまで、すぐに管理者に選任するのでなく、顧問または監事、理事として登用したうえで評価します。信頼に足ると判断できて初めて管理者として選任するべきです。
→管理者管理の危険！３つの大きな問題点
具体的提案
顧問業務を委託する中で、議事録作成を委託するなどして、将来理事の代わりが務まるか、管理運営の役割を担ってもらえるか確認します。
マンション管理士に会計業務を委託する中で、監査的な役割を担ってもらい、専門性や信頼性を確認したうえで、役員に登用します。
自主管理の場合では、すぐさま外部専門家を管理者にするのでなく、会計業務を委託して、必要に応じて顧問業務をマンション管理士に委託することも有効です。
提供業務紹介
- ・役員のなり手不足に対応する管理士派遣（顧問、理事、監事）
- ・会計業務の受託とオンデマンドの顧問業務（自主管理の場合） →自主管理アシスト【ケース3】
課題対応の考え方
- ・多くの管理会社は、大規模修繕の元請になることを求めてくるため、その一方的な営業から専門性の無い役員が逃れることは難しいでしょう。従って、専門家を活用して役員及び組合員が大規模修繕の進め方を勉強して、マンションに合った進め方を選択します。
- ・管理会社が良心的な会社である場合を除いて、大規模修繕だけでなく日常修繕においても、不具合の状況に応じて的確な補修方法を管理組合が採用するためには、修繕の専門家の活用が欠かせません。従って、継続的にアドバイスを求められる修繕コンサルタントを、建物のドクターとして確保しておくことを薦めます。
具体的提案
大規模修繕工事の際には、信頼のおける修繕コンサルタントを選定して、修繕に関するアドバイザーとして迎えることを薦めます。
修繕コンサルタントの選定には、透明公正な方法により、数少ない誠実な修繕コンサルタント（建物調査診断、大規模修繕設計、工事監理、長期修繕計画策定）を選ぶ必要があるため、専門性の高いマンション管理士にアドバイスを求めることが安心です。
提供業務紹介
- ・修繕コンサルタントの選定支援（大規模修繕の進め方の勉強会含む）
- ・長期修繕計画の策定
課題対応の考え方
- ・標準管理規約はあくまでも標準的に参考とすべきモデルであるため、各マンションの事情に合わせた管理規約の見直しが必要です。
- ・改定が大掛かりになる場合は、理事会だけでなく、専門委員会を設け専門的に検討することも視野においてすすめます。
- ・改定内容に、ペット飼育の問題や専有部の修繕の問題等広く組合員の意見を聞く必要がある場合は、説明会やアンケート調査を実施して合意形成をすすめます。
具体的提案
組合員が管理規約の本質的理解をした上で改定をすすめられるよう、管理規約の改定に経験豊富な専門家を活用して、組合員に十分な説明を行いながら、各マンションに合った改定を行います。
規約の改定する際に、組合員の権利に特別の影響を及ぼす場合がありますので、後で問題にならないように、専門家の意見を聞きながら、慎重に進めることが必要です。
提供業務紹介
- ・管理規約の改正支援
課題対応の考え方
- ・防災委員会など専門組織を立ち上げ、組合員の防災に対する啓蒙活動を行いながら、実効のある防災計画を策定し、防災訓練を実施しながら、組合員の意識を高めながら、計画の精度も高めます。
- ・組合員の参加意識を高めながら、防災訓練を繰り返し実施することで、組合員の防災対応力を向上します。
具体的提案
防災アドバイザーの活用により、マンションの実情に合った実効のある防災計画を策定し、防災訓練を実施します。
防災計画では、組織作りが重要です。階段ごとに担当者を決めるなど、できるだけ多くの組合員が、計画にかかわり、参加する仕掛けを盛り込んだ計画策定をします。
提供業務紹介
- ・防災アドバイザーの派遣
課題対応の考え方
- ・どのような場合に収益課税がされるのか、自分のマンションではどうなのか、専門家のアドバイスを求めます。
- ・税務申告には、収益部分に係る税金の収益計算（収入と費用の算出）が必要になるが、税務署により方法についての見解が分かれる場合があるので、税理士やマンション管理士などの専門家に支援してもらい、税務署と相談することが望まれます。
- ・機械式駐車場に空きがある場合は、機械式駐車場の保守コストの削減や更新時の自走式化の検討など、駐車場台数の削減を抜本的にすすめます。
具体的提案
会計や税務に対して、ある程度の知識がある場合は、税務署に自ら相談に行きます。
税理士やマンション管理士に相談して、支援を受けながら税務申告を行います。
機械式駐車場に空きがある場合は、専門家にアドバイスを求めて、駐車場も含めた管理組合運営の総合的改善を行うことで解決を図ります。
提供業務紹介
- ・収益課税申告支援
- ・駐車場の保守コスト削減や機械式駐車場の自走式化の支援
課題対応の考え方
- ・滞納者への対応については、滞納者の状況により対応方法が変わるので、滞納者の状況を把握したうえで対応を行います。（平成28年3月14日改正のマンション標準管理規約別添３「滞納管理費等回収のための管理組合による措置に係るフローチャート」参照）
- ・状況によっては、最終的な区分所有法59条に基づく競売請求等も視野において法的措置を講じる必要があるため、早めに弁護士やマンション管理士などの専門家に相談することが必要です。
具体的提案
長期滞納者の発生を防止するには、まず、滞納が始まって2〜3ヶ月目に初期対応をきちんと行うかが重要です。長期、多額になってしまってからでは、対応が難しくなります。
管理組合役員の手に負えなくなったら、専門家の支援を求め、的確なアドバイスを受け、法的措置を講じながら回収を図ります。
提供業務紹介
- ・滞納者対策支援
課題対応の考え方
- ・管理規約及び管理費等の設定を目指し、総会で管理組合の設立を行いますが、３/４決議による管理規約の設定が難しい場合は、区分所有法による管理の実施も検討します。
- ・過去の管理費等の清算については、一定の時期（時効の成立する５年を目処等）から会計精算を行い、過去に遡及しないことも検討します。
- ・運営体制が無い場合は、管理規約を整備し、現状の体制で（外部専門家の活用も視野に入れ）運営可能な体制を作り、管理を開始します。
具体的提案
マンション管理士などの専門家の支援を受け、法律や規約に基づく適正な管理組合の運営を実現します。
管理組合の発起人または運営の中心になることができる方がいれば、専門家に相談して管理組合の立ち上げを目指しましょう。
提供業務紹介
- ・管理組合立ち上げ支援
- ・管理組合の運営適正化支援