自主管理アシスト
具体的提案
「資力」と「役員のなり手」の有無で３ケース
【ケース１】役員のなり手があり、一定の資力がある
管理会社・専門家の活用
1. 役員で実務負担が困難 ＝ 管理会社の活用
規模があり実務負担が大きい、会計,管理員,設備管理,緊急対応などの各業務を管理会社に委託※旧い形態の自主管理の場合、コストをそれほど増やさずに、管理会社への委託が可能な場合有
2. 専門性が必要な各種課題対応
大規模修繕、耐震改修には、建築士を活用滞納問題、マナー問題、耐震、建替え、管理規約改定などには、マンション管理士を活用
【ケース２】役員のなり手がいない場合
外部専門家の活用（第三者管理方式）
⇒マンション標準管理規約2016年3月14日改正、別添１にて提示される「外部専門家の活用」の導入検討
外部の専門家としてマンション管理士等が挙げられる。
ただし、役員のなり手がない場合でも
⇒ 外部専門家の支援を受けても、組合員主体の管理はできないのか
すぐに管理者管理は危険※
⇒ まず、顧問などで専門家の支援を受ける
外部専門家の信頼性を確認してから、管理者管理の移行検討へ
※管理者管理の危険！３つの大きな問題点
ただし、役員のなり手がない場合でも
⇒ 外部専門家の支援を受けても、組合員主体の管理はできないのか
すぐに管理者管理は危険※
⇒ まず、顧問などで専門家の支援を受ける
外部専門家の信頼性を確認してから、管理者管理の移行検討へ
※管理者管理の危険！３つの大きな問題点
１．管理者に辞められるリスク
- ・外部管理者で運営してきた管理組合が、その管理者がいなくなったら誰が管理を行うのか？
- ・ビジネスで管理者を任せた場合、大変で厳しい状況が来たら（例：再生、大規模修繕で資金不足）ビジネスライクに辞められるリスク
- ・特に、分譲賃貸マンションで管理会社が管理者管理を行っているが、儲からなくなったらやめられてしまうリスク
２．外部者を管理者とする場合、担い手により色々と問題が発生
- ・管理会社：利益相反、管理会社を変更できないリスク
- ・マンション管理士：
個人の場合、全ての管理業務に対する専門性を持っているか
健康状態等で業務提供が難しくなった場合の対応策
管理者の責任で損害が発生した場合の保証対策、財産的基礎の有無
３．「委託する側のマネジメント力」と「委託される側の信頼性」
- ・通常の区分所有者は、外注（委託）という仕組みに慣れていない（物を購入はするが、サービスを受けることに慣れていない）
- ・外部に任せるということは、監視する側のレベルアップが必要。お金の勘定と犯罪の防止だけでは不十分
- ・委託先のマネジメント力が重要。
マネジメントとはサービスの質とコストのコントロール、人の管理。
特に、マンション管理は業態が単一でなくて幅広く複雑、内容が見えにくい、競争させたり比較検討することも大変。
- ・信頼のおける専門家に管理者を任せないと、主体が外部者になったと同時に、組合員の利益より外部受託者の利益が優先されることに。
最低でも3年程度の顧問委嘱により、委託者を見極めることが必要
１．管理者に辞められるリスク
- ・外部管理者で運営してきた管理組合が、その管理者がいなくなったら誰が管理を行うのか？
- ・ビジネスで管理者を任せた場合、大変で厳しい状況が来たら（例：再生、大規模修繕で資金不足）ビジネスライクに辞められるリスク
- ・特に、分譲賃貸マンションで管理会社が管理者管理を行っているが、儲からなくなったらやめられてしまうリスク
２．外部者を管理者とする場合、担い手により色々と問題が発生
- ・管理会社：利益相反、管理会社を変更できないリスク
- ・マンション管理士：
個人の場合、全ての管理業務に対する専門性を持っているか
健康状態等で業務提供が難しくなった場合の対応策
管理者の責任で損害が発生した場合の保証対策、財産的基礎の有無
３．「委託する側のマネジメント力」と「委託される側の信頼性」
- ・通常の区分所有者は、外注（委託）という仕組みに慣れていない（物を購入はするが、サービスを受けることに慣れていない）
- ・外部に任せるということは、監視する側のレベルアップが必要。お金の勘定と犯罪の防止だけでは不十分
- ・委託先のマネジメント力が重要。
マネジメントとはサービスの質とコストのコントロール、人の管理。
特に、マンション管理は業態が単一でなくて幅広く複雑、内容が見えにくい、競争させたり比較検討することも大変。 - ・信頼のおける専門家に管理者を任せないと、主体が外部者になったと同時に、組合員の利益より外部受託者の利益が優先されることに。
最低でも3年程度の顧問委嘱により、委託者を見極めることが必要
【ケース３】役員のなり手はあるが、資力がない場合
低コストの管理を実現する分離委託方式
〜会計業務支援とオンデマンドの顧問業務〜
「分離委託方式」：「管理会社一括委託」から「会計業務支援とオンデマンドの顧問業務」へ
「会計業務」はマンション管理士に任せる
⇒管理組合会計クラウドシステムの活用
新会計システム「マンションアシストシステム」
「顧問業務」はマンション管理士に任せる
⇒マンション管理士が修繕関係を含む、組合運営、マナー・滞納問題などの日常課題、管理規約の改正、運用等について必要に応じアドバイス
「設備管理、清掃業務等」は専門会社に直接委託
⇒マンション管理士が、修繕も含め委託業務をコーディネイト、専門会社の業務チェックも可能